收費高、不作為、管理不到位……你對小區的物業滿意嗎？“小物業 大民生”，隨著生活水平的不斷提高，人們對居住質量的要求越來越高，對物業的要求自然水漲船高。為解決管理中的實際困難，提升住宅物業服務水平，日前《南京市住宅物業管理條例》已經通過并對外公布，將于2024年10月1日起施行。

     現行的《南京市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）由市第十五屆人民代表大會第四次會議制定，自2016年7月1日起施行。《條例》實施8年來，對規范物業管理，維護業主和物業企業的合法權益，推動物業管理工作發揮了重要作用。

現代快報記者了解到，新公布的《條例》在原《條例》的基礎上做了52處修改，涉及物業管理矛盾糾紛多元化解機制、業主自治、住宅專項維修資金等，事關全體小區和業主。

現代快報/現代 記者 盧河燕 龍秋利 綜合推動源頭預防、前端化解《條例》共九章八十九條，分為總則、業主自治、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護、公共收益與維修資金、監督檢查與矛盾化解、法律責任和附則。《條例》增加了不少新規定，比如新增的第八條：“建立健全物業管理矛盾糾紛多元化解機制，綜合運用調解、和解、仲裁、公證等非訴訟方式化解物業管理矛盾糾紛，發揮人民調解、行業性專業性調解、行政調解、司法調解的作用，推動源頭預防、前端化解、實質解紛，提高基層治理能力。”

《條例》第七章名為“監督檢查與矛盾化解”。該章細化了各級政府及相關部門、法院等單位的職能分工，對南京在人民調解、行業性專業性調解等非訴訟方式化解矛盾糾紛中的成熟經驗提煉固化。比如明確，司法行政主管部門依法負責或者指導物業管理矛盾糾紛人民調解、行業性專業性調解和行政調解工作，會同有關行政主管部門開展業務培訓。物業管理行政主管部門應當開展物業管理矛盾糾紛的行政調解，可以委托人民調解組織、社會組織、專門第三方機構等參與調解。“街道辦事處（鎮人民政府）應當指導協助相關調解組織開展調解工作。”電動自行車違規充電最高罰5萬，電動自行車為人們的生活提供了方便，但近年來，電動自行車進樓入戶、違規充電引發的火災事故頻發，規范小區電動自行車使用意義重大。

    《條例》明確了禁止影響物業管理區域公共安全的行為。如，“攜帶電動自行車或者其蓄電池進入住宅電梯的，處二百元以上一千元以下罰款”“未按照用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電的，責令改正，處警告或者五百元以下罰款”“在禁止區域停放電動自行車或者為電動自行車充電的，責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款”。

    《條例》還列舉了禁止影響物業管理秩序的行為。如禁止違法建設建筑物、構筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌、車位用途；禁止損毀樹木、綠地；禁止未按照規定分類投放垃圾，或者隨意排放污水、棄置雜物、露天焚燒雜物；禁止違反規定飼養動物等。

原物業不得阻撓新物業進場

業主委員會決議更換物業公司，原物業拒絕配合新物業交接怎么辦？這種新老物業更換交接難的現象，幾乎每隔一段時間就會出現。針對業主自治、前期物業管理、物業管理服務等方面，《條例》新增具體條款，明確指出“原物業服務企業不得以業主欠交物業費等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務企業進場服務。原物業服務企業應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序”。此外，針對不少業主反映的個人信息被物業泄露的問題，《條例》也進行重新修訂，規定物業公司不得有的行為包括：泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；非法采集、使用、出售、泄露業主和物業使用人個人信息。若出現“出售、泄露或者非法提供、使用業主信息的”嚴重失信行為，物業服務企業兩年內不得在本市申報各類物業服務示范項目；失信行為改正前，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明。維修資金應急使用可委托第三方機構評估，隨著部分住宅樓逐漸老化，維修成了居民關心的大問題。非機動車充電棚、垃圾分類集中點、干凈整潔的路面、規劃有序的停車位……南京不少老小區換新顏，這背后離不開住宅專項維修資金的使用。

    《條例》中明確，物業共用部位和共用設施設備經營所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。“維修資金的應急使用”制度的設計是南京在2016年細化省條例時的重要舉措，初衷是便利快捷，但由于取消了業主表決環節等機制，給資金使用安全帶來不確定因素。為保障資金使用安全，《條例》也專門作了相關規定。比如，需動用資金時，應當提出維修實施方案，組織征詢業主意見，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，由物業管理行政主管部門劃轉核準的資金。同時，超過一定額度的維修資金使用項目，應當采取招標投標、審價、監理等方式，保障資金安全。若是遇到電梯故障、外墻滲漏、樓體外立面存在脫落危險等需要立即進行維修的情況，《條例》明確，“區、江北新區物業管理行政主管部門應當方便快捷地處理應急維修事項，并加強監督管理，保障資金安全，對維修項目的方案制定、預算編制、工程實施、竣工驗收、決算造價審核等環節實施全過程監管。前述事項可以委托第三方評估機構開展評估”。這意味著給維修資金的應急使用“綠色通道”加了一把安全鎖，設了一道卡。物業不得通過停水電催交物業費，小區因未交物業費而被停水停電的案例屢見不鮮。有業主因對物業不滿而停交物業費，但物業卻以斷水斷電的手段來催交，繼而引發系列糾紛。

    《條例》建議，業主欠交物業費、公共水電分攤費的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

    《條例》同樣明確，“物業服務企業不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統限制車輛、人員出入等方式催交物業費。”

不過，小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應的物業費。